在当前复杂多变的房地产市场中，万科作为国内房地产行业的领军企业，其战略调整和业务转型一直备受关注。近日，万科董事会主席郁亮在2023年度股东大会上首次发声，针对公司股价波动问题提出了“一揽子方案”，并明确了“两个阶段”和“三个目的”的转型路径，这一系列举措无疑为万科未来的发展指明了方向，也展现了万科管理层对重塑市场信心的决心。
一、万科面临的市场挑战与内部压力
近年来，房地产行业经历了深刻的变革，市场下行压力加大，万科作为行业的佼佼者，也面临着不小的挑战。一方面，销售规模虽然保持行业第二，但受结算规模和结算毛利率下降、减值计提的影响，万科利润承压，净利润同比下降46.4%，一季度甚至出现了小幅亏损。另一方面，资金存量、现金短债比等指标也出现下行，导致万科股价在2023年度跌去约四成。
面对这样的市场环境，万科管理层意识到，要想提振股价、重塑市场信心，关键在于降低公司风险、改善基本面，并谋求长期健康发展。
二、万科的“一揽子方案”与“两个阶段”
为实现上述目标，万科制定了“一揽子方案”，并明确了“两个阶段”的转型路径。首先，在“降负债”方面，万科计划未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。这将有助于减轻公司的财务压力，提高公司的偿债能力。
其次，在“融资模式转型”方面，万科将从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。这将有助于万科降低融资成本，提高资金使用效率。
最后，在“聚焦主业”方面，万科将腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。同时，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。这将有助于万科集中资源，做强做优主业，提高公司的核心竞争力。
在具体实施上，万科将“一揽子方案”拆分为“两个阶段”。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。这一阶段的主要任务是退出非主业、清理财务投资、推进大宗资产交易等，以降低公司的负债水平和财务风险。第二阶段是聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。这一阶段的主要任务是做好做强三大主业，提高产品质量和服务水平，以满足市场和客户的需求。
三、大股东的支持与一揽子方案的落实
在股东大会上，万科大股东深铁集团再次重申了对万科的支持。深铁集团董事长辛杰表示，将一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。他还介绍了万科旗下中金印力消费REIT在深交所成功上市的情况，并表示对该平台的发展具有长足信心。此外，深铁集团还计划在中金印力消费REIT的扩募方案中注入新的资产，进一步支持万科的发展。
从一季报中我们可以看出，万科明确的2024年四大重点工作正在一一落实。加强大宗交易和股权交易工作、削减付息债务、推动融资模式转型、做好产品服务等措施正在有序推进中。这些措施的实施将有助于万科降低风险、改善基本面，并提高公司的市场竞争力。
四、结语
万科此次提出的“一揽子方案”和“两个阶段”的转型路径展现了公司管理层对市场的深刻洞察和对未来的坚定信心。通过瘦身聚焦主业、调整融资模式、降解风险等措施的实施，万科有望在未来实现长期健康发展并重塑市场信心。同时，大股东的支持也为万科的发展提供了有力保障。我们期待万科能够在新的战略指引下实现更好的业绩和市场表现。
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