建筑设计师陈标凭借出色的设计方案，从老板手中获赠一座山中别墅。他满心欢喜地带着妻子林秀兰、女儿陈小珍以及女儿的男友阿强搬入新居，却不知这栋别墅背后藏着惊天秘密。
入住首日，搬运公司便无故搬走家具，还切断了电源。夜晚，别墅陷入一片漆黑。陈小珍和阿强在厨房摸索时，突然瞥见一个独眼男人一闪而过，那瞬间的对视，寒意顺着脊梁骨直窜头顶。陈骠为解决照明问题，前往附近寺庙借灯。当夜，寂静的别墅里突然传来若有若无的戏曲声，咿咿呀呀，如泣如诉。循着声音，他在屋顶的阁楼房间发现一张陈旧的全家福，照片里的人面容诡异，眼神空洞地盯着他，仿佛要将他吸进照片里。
林秀兰也在外出时偶遇独眼男人，对方神色慌张地警告她：“赶紧搬走，这房子不干净！” 可当她向家人和邻居诉说时，却被当作受了惊吓，精神恍惚。台风夜，阿强留宿别墅。朦胧间，他以为与陈小珍温存，次日醒来才惊恐地发现，昨夜根本没有发生任何事——他分明是被鬼戏弄了。
阿强心急如焚，找来自称“捉鬼大师”的师兄帮忙。然而，这位大师刚踏入别墅，便被无形的力量推着撞向墙壁，法器散落一地，灰溜溜地落荒而逃。陈骠在电视上看到师兄的玄学节目，听说鬼魂能被摄像机捕捉，便拿起相机守株待兔。可镜头里的鬼影刚一出现，一股阴冷的气息便扑面而来，他瞬间被鬼附身，眼神呆滞，嘴里哼唱着凄凉的戏曲。
多方打听后，陈骠终于揭开别墅的恐怖往事：十年前，这里的主人是位颇有名气的戏曲演员。一场意外让他瘫痪在床，性情也变得暴戾乖张，动辄虐待妻儿。最后，他竟丧心病狂地纵火烧屋，一家老小全都葬身火海。陈小珍从电视台新闻里获取更多细节，与阿强一起找到独眼男人。原来，他是隐世法师佛跳墙。佛跳墙面色凝重地告知，别墅中的冤魂怨念极深，正四处寻找替身，好让自己脱离苦海。
危机四伏的夜晚，佛跳墙命阿强去挖取自己师父的骨灰，自己则孤身前往别墅救人。此时的陈骠已被鬼完全控制，眼神凶狠，在屋内堆满易燃物，准备烧死妻儿，妄想以这种残忍的方式“超度”全家。火势迅速蔓延，浓烟呛得人睁不开眼，林秀兰和陈小珍绝望地哭喊着。千钧一发之际，佛跳墙破门而入，将写满符咒的布抛向火焰，火苗瞬间被压制。紧接着，他与唱戏鬼缠斗在一起，屋内法器乱飞，阴风阵阵。
关键时刻，阿强抱着骨灰狂奔而来。一旁的小侄女小欣鼓起勇气插上电扇插头，陈骠趁着混乱启动电扇，骨灰如利箭般射向唱戏鬼。随着一声凄厉的惨叫，唱戏鬼化作一缕黑烟，消散在夜空中。
次日，陈骠联系好友老梁，准备拆除这座充满血腥与怨气的别墅。公司的何经理赶来阻拦，却被一股神秘力量拖进别墅。没过多久，何经理面色惨白地冲出来，浑身颤抖，嘴里念叨着“有鬼”。陈骠一家收拾行李准备离开时，在门口遇到了受伤的佛跳墙。就在众人唏嘘之际，老梁带来好消息：表弟在新加坡筹备酒店项目，点名邀请陈骠担任主设计师。
当汽车缓缓驶离别墅，后视镜里，那栋阴森的建筑逐渐模糊。可山间呼啸的风声里，似乎还回荡着若有若无的戏曲声，诉说着往昔的冤屈与仇恨。
大火熄灭后的第七天，村里的老人们仍能在深夜听见别墅废墟传来小孩的啜泣，和断断续续的胡琴声。新任村长带着人清理残垣时，从焦黑的梁柱下挖出个铁盒，里头泛黄的日记本上，密密麻麻记着被烈火掩盖的真相。
原来瘫痪的戏曲演员名叫周正，瘫痪后不仅性情大变，还染上了毒瘾。他怀疑妻子秋娘与戏班琴师有染，常把她锁进地下室毒打。八岁的女儿小莺为保护母亲，偷藏了父亲的鸦片，却被周正用胡琴弦活活勒死。秋娘抱着女儿冰冷的尸体，在地下室刻满诅咒，最终用煤油点燃了整座房子，与发疯的丈夫同归于尽。
陈骠一家搬走后，独自留下收拾烂摊子的老梁，在拆除阁楼时发现了暗格。暗格里藏着半卷胶片，画面里是周正殴打秋娘的场景，而拍摄者竟是那个独眼男人——当时戏班的琴师。原来琴师与秋娘青梅竹马，却被周正用计拆散。周正瘫痪后，琴师以照顾之名回到别墅，偷偷记录暴行，打算以此威胁周正离婚，不料被发现后遭追杀，慌乱中失足摔下山崖，摔瞎了右眼。
琴师死后怨念不散，与秋娘的鬼魂达成交易：他化为独眼人警告生人离开，秋娘则用怨气将别墅化作牢笼，让更多人感受她曾经历的绝望。当佛跳墙制服唱戏鬼时，琴师的魂魄也在暗格里消散，临走前胶片突然自燃，灰烬中浮现出秋娘抱着小莺的幻影，终于露出了释然的微笑。
但这场悲剧并未彻底终结。三年后，陈骠设计的新加坡酒店发生大火，调查发现起火点的电路设计竟与当年别墅如出一辙。火场废墟里，有人看见三个焦黑的身影手牵着手，在浓烟中缓缓走向远方。
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